本月樓市核心觀點(diǎn)：

1. 房地產(chǎn)需求端的修復(fù)動力強(qiáng)于供應(yīng)端。1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，商品房銷售面積和銷售額同比降幅收窄。宏觀和地方針對樓市出臺的各類調(diào)控政策逐漸顯效。

2. 全國樓市整體弱復(fù)蘇，追及去年有難度。多地“停貸”事件頻發(fā)，雖風(fēng)險可控，但或一定程度上拖累市場恢復(fù)節(jié)奏。目前痛點(diǎn)主要在房企的現(xiàn)金流上，房地產(chǎn)的調(diào)控政策仍有一定的發(fā)力空間。

具體解讀如下：

一、供應(yīng)：6月新開工面積同比降幅超45%

房地產(chǎn)開發(fā)投資額：2022年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額6.8萬億元，同比下降5.4%。其中，住宅開發(fā)投資額5.2萬億元，同比下降4.5%。6月當(dāng)月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額1.6萬億元，同比下降9.4%，單月降幅較5月擴(kuò)大1.6個百分點(diǎn)。

房屋施工面積：2022年1-6月，全國房屋施工面積84.9億平方米，同比下降2.8%。其中，住宅施工面積59.9億平方米，同比下降2.9%。

房屋新開工面積： 2022年1-6月，全國房屋新開工面積6.6億平方米，同比下降34.4%。其中，住宅新開工面積4.9億平方米，同比下降35.4%。6月當(dāng)月全國房屋新開工面積1.5億平方米，同比下降45.1%，單月降幅較5月擴(kuò)大3.2個百分點(diǎn)。

房屋竣工面積： 2022年1-6月，全國房屋竣工面積2.9億平方米，同比下降21.5%。其中，住宅竣工面積2.1億平方米，同比下降20.6%。

從累計同比看，1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大。從單月同比看，6月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積降幅較5月分別擴(kuò)大1.6、3.2個百分點(diǎn)。

近期，供應(yīng)端房企的開發(fā)投資意愿較低，新開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目也較少。據(jù)百年建筑調(diào)研，目前混凝土攪拌站的在手訂單以老訂單供貨為主，新訂單量較少。且由于行業(yè)內(nèi)整體回款情況不佳，攪拌站接新訂單的積極性也較低。

結(jié)合房企融資數(shù)據(jù)看，2022年上半年，房企合計融資額同比下滑超過50%。7月房地產(chǎn)企業(yè)將再迎償債高峰期，債務(wù)到期規(guī)模達(dá)830億。房企現(xiàn)金流的緊張、到期債務(wù)規(guī)模較高或使得7月房地產(chǎn)的新開工面積和開發(fā)投資額繼續(xù)下滑。

整體看，供應(yīng)端的改善跡象仍較弱。

二、需求：6月商品房銷售面積和銷售額同比降幅均收窄超10個百分點(diǎn)

銷售面積： 2022年1-6月，商品房銷售面積為6.9億平方米，同比下降22.2%。其中，住宅銷售面積為5.8億平方米，同比下降26.6%。6月當(dāng)月商品房銷售面積為1.8億平方米，同比下降18.3%，單月降幅較5月收窄13.5個百分點(diǎn)。

銷售額：2022年1-6月，商品房銷售額為6.6萬億元，同比下降28.9%。其中，住宅銷售額為5.8萬億元，同比下降31.8%。6月當(dāng)月商品房銷售額1.8萬億元，同比下降20.8%，單月降幅較5月收窄16.9個百分點(diǎn)。

從累計同比看，1-6月商品房銷售面積和銷售額降幅仍在20%以上，但較1-5月分別收窄1.4和2.6個百分點(diǎn)。從單月同比看，6月單月商品房銷售面積和銷售額降幅較5月分別收窄13.5和16.9個百分點(diǎn)。

6月及前6月商品房銷售面積和銷售額均出現(xiàn)明顯的收窄，銷售市場觸底后企穩(wěn)回暖。需求端改善的主要原因有，一是宏觀調(diào)控政策的加碼，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的持續(xù)發(fā)力；二是各地方因城施策力度加大，陸續(xù)出臺針對需求端的放寬松政策，如調(diào)整公積金貸款額度、下調(diào)首付比例、放寬限購條件等；三是6月全國多地疫情恢復(fù)情況較好，樓市恢復(fù)正常交易，被疫情積壓的購房需求得到集中釋放。

整體看，房地產(chǎn)需求端的修復(fù)動力要強(qiáng)于供應(yīng)端。

三、資金來源：前6月房企到位資金同比降幅超25%

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金：2022年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金7.7萬億元，同比下降25.3%。

國內(nèi)貸款：2022年1-6月，國內(nèi)貸款1.0萬億元，同比下降27.2%。

自籌資金：2022年1-6月，自籌資金2.7萬億元，同比下降9.7%。

定金及預(yù)收款：2022年1-6月，定金及預(yù)收款2.5萬億元，同比下降37.9%。

個人按揭貸款：2022年1-6月，個人按揭貸款1.2萬億元，同比下降25.7%。

1-6月房企到位資金同比下降超25%，降幅較1-5月收窄0.5個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款占比較去年同期增長6.1個百分點(diǎn)，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款占比較去年同期均下降。

四、展望7月：全國樓市繼續(xù)復(fù)蘇，但追及去年有難度

6月房企整體資金狀況依舊偏緊，全國土地市場維持低迷態(tài)勢，預(yù)計7月房地產(chǎn)供應(yīng)端數(shù)據(jù)仍不太樂觀。供應(yīng)端的痛點(diǎn)主要在房企的融資端。

需求端數(shù)據(jù)出現(xiàn)改善，尤其是重點(diǎn)城市率先回暖。在房地產(chǎn)需求端利好政策持續(xù)加碼下，預(yù)計7月各城的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)將繼續(xù)在分化中陸續(xù)復(fù)蘇。

整體來看，雖然全國樓市整體已明顯復(fù)蘇，但復(fù)蘇勁頭偏弱。近期不斷爆出的多地“停貸”新聞，雖然銀行和地方政府均出面回應(yīng)將妥善處理，風(fēng)險可控。但對市場信心會產(chǎn)生一定影響，一定程度上或拖累市場節(jié)奏。所以，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于磨底階段，各方面數(shù)據(jù)要追及去年同期水平，仍有一定的難度。

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